今年的东莞楼市，整体算是比较艰难。
由于地产牵连性广，关联多个行业，笔者身边就有朋友坦言受楼市影响，生意不如人意。
◇ 微信聊天截图
客观来说，今年无论是新房还是二手房市场，都不容易。
对于二手房市场，时不时看到“我要怎样才能卖掉房子？”、“割肉也不好卖”、“降价这么狠都没人来买”等类似消息。
身边一位在中堂的朋友，挂出一套中天南国雅苑的3房，总价110万多点也鲜少有人问津。
另外一个朋友，也在近日提到：“我爸朋友的二手房，一套都卖不出去，即便是东城的房子也好难卖”。
◇ 微信聊天截图
类似这样的案例，相信在东莞并不少见。
那么，东莞二手房为何这么难卖？哪里竞争最为激烈？有什么办法可以提升卖房速度/成功率？
下面，笔者就来一一介绍。
先来看看，东莞二手房整体上为何难卖。
>>> 单平台挂牌量超10万套，价格“跌跌不休”
诸葛找房平台显示，当前东莞二手房挂牌量突破10万套，大致为10.69万套（数据截止至2023.12.11）。
◇ 图片截自诸葛找房，截取时间：2022.12
而在去年12月，该平台挂牌量约为8.19万套。接近1年的时间，平台挂牌量新增了约2.5万套。
然而，这仅是一个平台的数据，虽说有些业主会在多个平台同步上架房源，但是其中又有多少是独家挂牌的也没统计过，不排除整个东莞的挂牌量超过了这个数。
庞大的挂牌量，是导致市场内卷加剧的直接原因。
假设一个月全市二手房成交2000～2500套，在没新增房源的前提下，这10万多套二手房需要42～53个月才能卖完。
从诸葛找房平台公布的数据来看，今年开始，东莞二手房市场挂牌均价在逐月下跌。
再细看每周的情况，发现从今年第8周开始，挂牌均价也在逐渐下跌。
◇ 图片截自诸葛找房，截取时间：2023.12.11
降幅高达数十万、数百万的案例报道，可能大家也有看过。笔者这里给大家看看，今天也有存在的一些例子。
◇ 图片截自诸葛找房，截取时间：2023.12.11
>>> 倾向买家市场，存在观望情绪
二手房买卖，难免会有买卖双方博弈的问题。
而当下的东莞二手房市场，买家比卖家更占优势。
来个形象的比喻，行情好时多数是一些业主“反价”，生怕卖低了导致亏大发；而在当前这种行情，不少业主都“降低身段”了，甚至有些是遭到买家的“反价”。
当前东莞楼市的行情，显然偏于后者的情况。然而在一些时候，卖家想要出货，得看买家心态。
遇到真正诚心想要近期上车的买家，起码还好些，房源稍好的话成交不会拖太久；而市面上不乏一些买家，认为价格还没到底，感觉后续还能降价，先看一阵子再说。
再来说说东莞哪些类型的二手房竞争较为激烈，来看系列数据。
>>> 镇街挂牌量排行
挂牌量方面，南城首当其冲。
这两年，南城新盘供应大爆发。截至目前，已有华润润府、华润悦府、万科瑧湾汇、中海源境、恒兆公馆、瑞天莞太印象、孚泰锦城、德天凯旋府入市。
接下来，还有建发缦云、东莞香港中心、宏远雍雅台3盘待售。从刚需到刚改到改善到豪宅，都有项目可选。
今年已经入市的新盘，除了瑧湾汇、悦府价格较为坚挺之外，其他项目不少都到了较低的水平，最低2、3字头就能入手。
行情较冷，叠加新盘价格表现不如预期、挂牌量较大等形势，今年南城一些二手网红盘、标杆盘的价格也有着不同程度的下跌。
>>> 不同面积段、户型的挂牌量比例
◇ 数据源于诸葛找房平台，仅供参考
从面积上看，建面约60-90m²、90-140m²的房源挂牌比例最多；从类型上看，2房、3房的房源挂牌比例最多。
>>> 不同楼层的挂牌量比例
◇ 数据源于诸葛找房平台，仅供参考
大体上看，高、中、低楼层类房源的挂牌量差异不大，中楼层类以微弱的优势领先。
>>> 不同总价的挂牌量比例
◇ 数据源于诸葛找房平台，仅供参考
如图所示，总价100-200万、200-300万的房源挂牌比例最多。
综合上述的情况，假若您的挂牌房源，与市场上挂牌的大部份房源存在一些/较多相同特征，那么竞争压力无疑是比较大的，房子会偏向难卖；反之，情况就乐观些。
笔者觉得，当下的行情是「买比卖更适合」，不过铁了心要卖的话，就不妨想想如何快速卖出去吧。
最后来说下，如何提升卖房/成功率？
1、可以适当的收拾一下房子，让它以“好状态”示人，起码颜值不能“败下阵来”；
2、利用“天时”，抓住好时机出货，比如有新的规划利好、学区划分方案出炉等等；
3、根据银行参考价/小区行情巧妙报价；
4、多挂几个平台增加曝光度；
5、与中介合作，走独家房源形式，运用专业人士的资源帮你力推，记得要与中介保持密切交流，适时动态调整策略。
根据东莞合富的11月月报数据，东莞二手房成交环比增近2成。
◇ 图源东莞合富
另外，最近几天网上有件事情传得沸沸扬扬，说是东莞部分区域二手房存在回暖迹象，“签约中心超忙”、“松山湖二手成交好转”、“虎门二手成交好转”等消息满天飞。
◇ 图源网络
究竟这次消息真实性有多高，还能持续多久，值得商榷。
其实，比起挂牌量长期居高不下，市场没流动性更为可怕，希望二手房市场的成交能够持续回暖吧。
