笔者多次提到，东莞楼市分化现象尤为显著。

放眼未来，这种趋势或许只会越来越明显。

近年来，东莞核芯区域（尤其是中心城区），蜕变速度排在全市前列，其他镇街在这方面难以超越。

这现象的背后，应该与城市优质资源投入的“倾斜性”、“优先级”有关。

南城作为中心城区的“大哥”，发展也是较为快速，多项配套、利好快速兑现，成了高净值人群的优选之地。

◇  南城风采（部分），图源东莞南城发布

这两年，南城新房供应呈井喷之势，不过板块/地段价值、楼盘价值有着不小差异。

在后续的时间里，差异可能还会继续加大。置业南城，需要注意什么？

01

南城新房售价2～6字头

差距可能还会拉大

今年南城新房市场，就出现了很奇妙的分化现象，在售新盘最低单价才2字头，比一些镇街还低，更是低于近3个月的全市网签均价。

◇  数据源于东莞市住建局

售价最高的项目，则是去到6字头。

然而接下来--最快在今年下半年，差距可能还会继续加大。

一方面，当前在售单价约2字头的项目，主要客群为刚需，不过存在较为明显的硬伤。

接下来，南城还有刚需盘会入市，竞争压力无疑会更大。

由于这些项目去化率本就不算优秀，需要依靠较为吸引的价格促进销售，因此大概率不会有较大幅度的提价了，搞不好还会再降一点。

另一方面，核芯区域多数缺的不是高端购买力，而是优质楼盘、优质房源。今年上半年，优质新盘/豪宅就是成为核芯区域的成交主力，不多不少印证了这一点。

◇  图片截自瑞城搜研究院

根据笔者观察，南城还有优质新盘将要上新，其中不乏户型面积更大的房源。由于它们能够带来更好的景观感受、居住体感，价格大概率会比之前要高。

比如位于CBD的某个新盘，今年将会加推建面超300m²的房源，售价破7字头基本成了业内共识。

西平某个新盘，一批超大尺度的复式产品将在下半年正式开售，吹风单价站上8W。

相比当前的2～6字头，下半年可能出现的2～8字头的跨度，相差或近4倍，无疑形成更为明显的价格分化现象。

02

不止地段

楼盘价值，受到多重因素影响

同在南城，为何楼盘之间的差距会这么大？

笔者觉得，这其中既有有形的、看得见的地段、配套、环境、产品差距，也有无形的价值差异，包括品牌实力、圈层氛围等等。

即便是在南城，也不是每个地方都是“好地段”，并非遍地都有高档商业体，城市面貌也存在着割裂感，有些地方看着“高卡士”，整洁、令人心旷神怡；有些地方则是“很村”，建筑破旧、路窄，令人感到压抑。

◇  南城某片面貌

拥有强悍规划加持的地方，价值会逐渐抬升，想象空间更大。

比如南城在重点发展的国际商务区（CBD）规划建设CBD中心公园、南部&北部学校、多条轨道交汇并且设有多个站点、万象城商业以及引进高端产业&高端企业......

◇  东莞国际商务区效果图，图源网络

蛤地片区规划设立一个高铁站、规划了数宗旧改，将崛起一座“高铁新城”，另外3条东莞地铁线路环绕、投入约3.7亿元对8条道路进行优化，叠加有总部基地效应加持，后续应该也能拔高价值。

◇  第二高铁研究范围图

◇  效果图，图源东莞自然资源官微

相反没啥好规划，本身发展又不算出彩的板块，则会被逐渐拉开差距。

另外，产品力也够出类拔萃的项目，价值自然也会优于竞品。毕竟房子是生活的载体，居住体验越好，给置业者的吸引力也就越高。

品牌实力、圈层氛围，作为“无形的手”，也在影响楼盘价值。

实力强的品牌，除了能给置业者带来较佳的置业信心外，还往往有着更多的出色代表作，在市场形成较高的口碑，更加声明显赫，更受置业者认可。

房产界有句话，“千金难买邻”。所在的圈子高度，将在一定程度影响你的人生高度。

◇  图源寻图网，仅作示意

圈层方面，主要看业主整体素质高不高，是否容易结识志同道合的人、形成志趣相似的圈子，拓宽自己的交际圈，掌握、分享优质资源。

在这方面，往往是高端盘更具优势。

03

南城供应井喷

如何选择，需要注意什么

纵观南城新房市场，供应呈现井喷之势。根据笔者的不完全统计，南城共有11个盘在售待售，产品涵盖刚需--豪宅。

◇  信息仅供参考

置业南城，该怎么选？需要注意什么？

必须明确一点，即便是南城，也不能“随便入”、“闭眼入”的了。

首先从板块来看，CBD、西平、行政文化中心都是不错的选择。蛤地有部分区域，后续或许也有一定潜力。

想要生活过得便利、缤纷、多彩，优选靠近地铁站、商业体的吧。究竟实际距离多近，除了听项目宣传，建议自己走一走体验一下。

从价值层面来说，基本越近地铁越好、距离商业太远难以形成较好辐射，不过距离过近难免会吵了点，要看自己能否接受。

◇  地铁示意图，图源网络

由于南城公办小学学位是按学区划分、一般是就近原则，初中则是电脑派位。重视教育的话，不妨结合近年的划分方案参考，选择靠近心中理想小学的楼盘，比如在行政文化中心板块的阳光中心小学附近的、在CBD南部北部学校附近的。

◇  CBD北部学校效果图，图源网络

反观自身发展不太出彩，日趋渐老、没啥较好规划的板块，不太适合以投资需求为主导的客户。

其次，要清楚自己适合入手什么产品，比如资金多少、几口人住、怎样的户型才能满足需求。

如果手握的钱只能买到南城刚需盘，整体素质不太差的话，可以考虑入手。

地段、产品硬伤过于明显的话，建议就别选，这种无论自住还是投资价值，都不出色，某种意义来讲就是“踩坑”了。这样的情况下，去环城区选个品质盘、买个大户型，至少保证居住体验好点，或许是个不错的选择。

对于比较优质的豪宅，资金够得着的话可以考虑。从居住体验感来看，这类产品的优势毋庸置疑；况且，一般而言优质新盘抗跌增值属性更强、属于资产避险的有效工具之一，叠加东莞已经步入改善时代，面积不是特别大的话，未来流通价值应该不差。

◇  奢阔空间，示意图，源于Pixabay

此外，购买豪宅享受的是高阶的圈层，这种无形的价值，尤为难能可贵。