近段时间，楼市没有等来什么“大招”，却迎来了些不利消息。比较热门的，当属房价“破防”这一话题。

例如：70个大中城市中，7月份有49个出现了新房价格环比下跌、63个出现二手房价格环比下跌。

◇  图源网络，仅供参考

隔壁一线城市深圳，最近也出现不少房价下跌的报道。

位于罗湖的某个项目，原备案价约9.8万元/m²，历经几次调整后，现最低约3.89万/m²，从高位回落了不少。

坪山某个新盘，销售单价仅约2.9万起，算是处在这两年入市住宅的最低位；同片区竞品最近“更卷”，备案价约3.28-3.94万元/m²，折后约2.63万元/m²。

◇  图源网络

二手房方面，7月网签量、价格均有下跌（数据源于乐有家研究中心）。日前有媒体爆料，在南山科技园的某网红盘，约89m²户型房源成交价多破17万元/m²，在4月回落至16.2万元/m²左右，近期有业主报价约14.3万元/m²......

另外，继上月福建邵武发声后，本月四川雅安也明确支持/鼓励开发商开展团购活动，相关优惠不计入商品房备案价格跌幅比例范围，变相放宽“限跌令”。

◇  图片截自财联社平台

放眼东莞，也同样存在这些情况。让人不禁想要探讨，目前算是处于市场底部了吗？接下来还不会更惨？

01

东莞房价仍在“破防”

部分豪宅启动联动

面对行情依然冷清、未有明显变暖的形势，东莞新房多在“以价换量”。

上周茶山某个新盘，推出40余套保留单位，价格约1.7万元/m²，相当于以“5年前的价位”卖出，震惊了业内。随后同区某个新盘，也打出了约1.7万起的噱头跟进。

大岭山某盘，备案均价约2.8～3.5万元/m²，现阶段推出一批特价单位，约为2.2万元/m²。

◇  大岭山某盘宣传海报，图源网络

万江某个楼盘，近期推出几套保留单位约3.3万/m²、带装修，比开盘价低了近0.7万元/m²；同街道有竞品项目，近期由3字头滑到2字头。

◇  万江某盘宣传海报，图源网络

某家房企近期推出了「改善再购，享原物业房产合同金额5%的购房补贴」活动，最高能优惠15万元，也算是变相降价的一种吧......

另外，上半年比较火热的豪宅，已有部分启动联动了。面对低迷行情，豪宅也不得不放下“身段”，前段时间火到摇号的南城某豪宅盘、东城某豪宅盘也不例外。

二手房方面，业主降价卖房是主流，这点可从诸葛找房平台看出迹象。

◇  东莞二手房挂牌价格走势，图片截自诸葛找房平台

02

8月成交量或再现低迷态势

东莞市场底到了吗？

多地房价在“破防”、部分城市变相放宽“限跌令”，都反映出楼市整体比较低迷，东莞也是如此。

市住建局公布的网签数据显示，从4月开始，东莞新房、二手房市场都呈成交下滑趋势。

截至今日，8月共有806套新房网签、1795套二手房网签。虽然8月尚未结束，但是剩余短短几天不易扭转形势，新房成交量或有可能再创新低、二手房也难以回到相对高位水平，再现低迷态势。

◇  图源深圳楼市每天一分钟

那么，东莞楼市行情继续下行的可能性大吗？当前算是处于市场底部吗？

笔者觉得，如果市场能够逐渐回弹，那就能算处于相对底部。这既要看政策会否出台、何时出台，也要看政策力度如何，传导到市场的反应时间是长还是短。

其实，按照现在的行情来看，还得需要出台调整优化政策进行托底，无论是上层层面还是地方层面。就在日前，住建部主管的媒体也有作出相似的发声。

◇  图源网络

上层层面，住建部、央行、金融监管总局三部门，今日甩出了一条新利好，主要内容如下：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

◇  图片截自新京报

东莞目前执行“认贷不认房”政策，名下无房但有房贷记录的话，房贷利率是按首套算，但首付比例则是3成起（已结清的情况），不算完全执行首套信贷政策。这意味着，东莞可能会跟进，符合这类情况的，首付比例有望调至2成起。

由于几乎所有三四五线城市、绝大多数二线城市，早就对首套置换限制进行放松了；因此4大一线城市如果能够跟进，那么这项利好将会发挥较大作用，反之难以达到预期。

地方层面，虽然近期陆续有城市在出政策，但是具有风向意义的4大一线城市，仍没什么实质动作。

在网上有种声音，认为一线城市“只打雷、不下雨”，不抱多大希望了。笔者则觉得，不必这么悲观。这4座城市的情况较为复杂，要考虑的因素较多，每个步子都会走得非常慎重，力度太小怕效果不好、力度过猛怕导致市场过热......简单参考其他城市案例、尤其是出些“一刀切”的政策，不太可能。

根据7.24会议定调，上层对于“救市”的决心还是有的，一线城市大概率会出手。除了有可能跟进上述的信贷新政外，不排除也会有其他“招数”；鉴于它们或许会担心导致行情过热现象出现，因此可能会给利好带一些“附加/前置条件”。

◇  图源财联社APP

最后想说一句，要想知道绝对的市场底部在哪，可能性太低了。

如果是有刚性居住需求的客群，只要基本能满足要求、不是明显的“坑盘”的话，建议该买还是买吧。

从当前的市场表现判断，算是在相对底部了，上车门槛低了不少，无论是房价还是房贷，都大概率不会“高位站岗”了。反而等到行情转好，价格可能会回弹甚至上涨，置业成本就又变高了。

至于有投资需求的客群，不妨持续观察政策、经济、市场动态；遇到综合素质较强的楼盘可以考虑上车，硬伤明显的需要慎重考虑，“宁缺毋滥”。顺便说句肺腑之言，大环境尚不明朗，杠杆千万别搞狠了，给自己留些充足“余粮”很有必要。