再过几天，2023年就要画上句号了。
回顾这一年的东莞楼市，虽然中途有出现过回暖的苗头，但是整体上可以用一个“冷”字形容。
那么，明年东莞楼市又会表现怎样呢？
下面，笔者说下自己的看法。
PS：以下仅为个人观点，仅供参考。
1、一线城市有望继续松绑，间接利好东莞
多次看过笔者文章的小伙伴们应该知道，本人一直坚信“救市”动作还是会有、一线城市还会继续出政策。
往大的方面看，新“房改”定调商品房回归商品属性，意味着要更多发挥市场的调节作用，行政管制手段应该要适当放开；从当前形势看，一线城市可以说是全国楼市的风向标，它们出台政策除了有提振自身市场活力的需要，还将发挥传导效应利好其他城市。然而它们目前出台的政策，预计效果难以持续，那还是得继续发力才行。
客观来说，一线城市尤其是隔壁的广州、深圳持续松绑或会给东莞楼市带来利空，但是也有利好的一面，而且东莞也较需要依靠下它们吹出暖风。
◇ 深圳实景，图源网络｜与文案无关
2、东莞经济有望持续恢复向好，利好楼市回暖
综合存款利率接续下调（有利于提振消费、促进投资）、明年宏观力度有望加大+“逆周期”调节政策或会陆续有来（判断依据：2023年中央经济工作会议）+上层有意稳固外资外贸基本盘、美联储有望降息等等动作，明年我国经济值得继续看好。近期摩根大通、瑞银、野村证券等外资金融机构，就有作出相似表态。
◇ 央视新闻报道，图源网络
今年东莞经济数据整体不算好看，但是一系列振奋人心的积极信号接连出现，包括「外贸连续2个月恢复正增长」、「全球招商大会上签约359宗产业项目、引进约2180亿元的投资，成立不低于2000亿元的产业基金、推出超1.2万亩的45个连片地块“挂榜招商”」、「华为科技取得突破」、「名企接续进驻（宁德时代、腾讯云等等）」、「深化两岸合作方案获批」……
这些有的短期就会开始起作用，有的可能要晚一些才能体现出来，不过整体来看明年东莞经济有望比今年好些，GDP增速或有所提升（不过取得较快的恢复效果概率不大）。
◇ 东莞滨海湾实景，图源网络｜与文案无关
经济向好，一定程度上会对楼市回暖有所帮助。
3、明年可能还会降息，不过预测幅度较小
5年期以上LPR可能还会下调，有望给置业者钱包“减负”。但综合多位专家的观点来看，调降空间大概率偏小、次数也不会多，或许目前的利率就已经处于较低的水平了，届时未必能省较多的钱。
4、东莞双（多）证合一，最快或会明年落地
从官方在东莞阳光网阳光问政上的回复以及不动产登记中心发布的一则公告来看，双（多）证合一有望落地。
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（又一利好将落地？东莞有望推行双（多）证合一！）
从这一两年的政策出台情况来看，东莞对于利好的释放积极性还算比较高，简要预判双（多）证合一最快有望在明年开始推行（仅供参考，请以官方发布为准）。
假若能够落地，无疑算是特定业主的福音，更有利于于他们出货。同样地，这也属于有助于楼市回暖的政策。
5、土拍规模或仍维持低位，个别地块有望出现火热场面
明年东莞楼市，实现快速回暖的概率不会很大，可能从而影响到明年的土拍。
笔者觉得，明年东莞宅地土拍规模或仍处于低位水平，可能会略好于今年，不过无法跟上年以及之前出于高位的年份相比。
值得注意的是，东莞已经取消了地价上限，作为“试点”的CBD宅地算是取得不错的效果，官方这样安排，预测有个目的----借助土拍端的火热，一定程度上提振市场的信心和预期，给楼市“打下鸡血”。
当然了，单靠CBD宅地是无法达到较好效果的、也不好持续，因此大概率还会继续。因此，明年东莞可能还会拿出一些核心区域靓地来拍，包括但不限于与CBD宅地同属一个批次的万江龙湾宅地、东城万达旁宅地。
它们当中有望再现“热闹场面”，甚至创下当地区域的楼面价新纪录。
6、全市纯新盘供应量或处低位，城区供应继续爆发
在前几天，笔者搜罗了下明年可能入市的纯新盘项目（非完全统计，不含已取得预售证的项目、三限房、人才房、东城万达旁&万江龙湾宅地）。
感觉上市概率较大的，就只有20多个；再乐观些，可能就是30个左右。这个数量，其实算是偏低的了。
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（今年东莞土拍数量锐减，明年纯新盘数量也要大减了？）
凡事皆有两面性，新盘供应量少一定程度上会减缓房价承压形势。
◇ 图源网络，与文案无关
值得一提的是，明年城区新盘供应继续爆发，最明显的是东城。
届时城区竞争或更内卷，区域内二手房市场压力或会有所提升，不过对于置业者来说不失为一个挑选的好机会。同时，这对东莞楼市也有一定利好，就是核心热盘可助于点燃楼市热情（一定程度上的作用）。
◇ 东莞松山湖实景，图源网络｜与文案无关
7、旧改推进，明年有望继续加速
早前东莞出台了一些旧改新规，其中重要目的在于为项目推进提速做准备。
今年，东莞旧改可以说是出现提速迹象了，挂牌数量上超越了去年，各种公示方案、批复方案接踵而至。
叠加上层定调推进超大特大城市城中村改造，业内专家认为明年或会显著提速，因此笔者预测明年东莞旧改也有望加快推进，越为核心的项目/价值预期高的项目越是可能更快看到成效。
不过要说明的是，这种加速或更多是体现在是方案报批审批、挂牌招商的进度上。
◇ 图源网络，与文案无关
此外，近日业内传出东莞明年或会增大保障房供应的消息，但是具体方案、推进力度、速度节奏未详，对刚需市场影响多大暂时不好判断。鉴于牵涉到东莞楼市回暖的因素太多，究竟明年相比今年能否有所好转，还得持续观察。
