◇   莞城实景，图源网络

每次谈起莞城，不少人都认为它是陨落的“巨星”。

放在以前，莞城是东莞的中心所在，华侨大酒店、新兴街、西城楼、文化周末、新华书店等地，都承载着无数莞人的记忆。

然而，如今莞城人气大不如前，在城区中的存在感逐渐弱化。在楼市中，莞城去年、今年第一季度的一手住宅成交量更是垫底......

随着东莞记忆、粮仓、中心城区南北第二通道片区规划等利好的推进，莞城还能迎来“第二春”吗？

01

莞城“存在感”走低

新房成交量垫底，学区优势被弱化

相比南城、东城，不少人都嫌弃莞城面貌老旧、道路狭窄、车位难找、商圈落伍......

莞城整体人气大不如前，一些老字号门店也结业了，当前还有部分人会去莞城的咖啡小店、餐厅，不过整体热度不如南城、东城。

现在去城区消遣的人，多数要么到南城、要么到东城的商业中去了，譬如汇一城、莞香印巷、东城万达广场、世博广场、国贸城。

甚至，去万江商圈的整体都比去莞城的多；春节东莞在中心公园旁也搞了个花市，也瓜分了计划去莞城细村的部分人流......

它不仅在活力、人气方面出现“存在感”走低现象，还体现在楼市、学区身上。

一方面，去年、今年第一季度莞城一手住宅成交量全市垫底。

东莞合富数据显示，2023年莞城一手住宅成交量仅有28套，位于全市倒数第一，与第一名相差4000余套。

◇  2023东莞各镇一手住宅成交量，图源AI合富

虽然2023年的成交量同比有所增长，但要知道莞城在2022年并无新盘供应，严格意义上，算不上是有进步了。

此外，笔者统计了下2024第一季度东莞各镇/园区的一手住宅成交套数，发现莞城位于全市倒数第二，也是垫底。

究其原因，或许与其在售新盘“不给力”脱不开关系。

话说，莞城好几年都没新盘供应，算是比较稀缺，且此前的丰华珑远翠珑湾也算卖得红红火火，为啥2023年终于等到一个新盘入市了，却在楼市掀不起什么波澜？

这是因为，这个新盘的实力并不够抗打。

近一两年，城区供应大爆发，南城、东城、万江集中冒出一批新盘，并且基本分别都达到了刚需--豪宅的全覆盖，意味着城区置业客的选择余地够足。

选择多了，自然避免不了比较。然而，对比城区竞品，莞城新盘的区位配套算不上拔尖，品牌不够响，产品力处于下风；综合价格来看，性价比也不算很高。

具体详情，可看以下分析。

区位配套层面：

它处在莞城、靠近东城，步行轻松就到2号线东城站，对面就是卓越中寰、威尼斯广场，不远处就是东城万达、世博广场、雍华庭，对口学区是莞城英文实验学校（这里参照2023年划分方案，今年划分方案待公布），谈不上差。

而对比城区其他新盘，它算不上很出彩。无论是单论地段、学区、商圈、公园生态，还是综合起来考量，同期入市的不少项目表现都挺优越，甚至比它更好。

品牌力层面：

开发商在莞项目并不多，知名度不高。笔者跟身边亲朋聊了下，普遍对该开发商感到陌生。

产品力层面：

它是个综合体项目，业态包括住宅、商业、酒店等等，打造约2.6万m²的街区商业、引进凯悦尚萃酒店，会给业主带来便利、丰富的体验。

不过，项目整体体量“mini”，总占地面积仅约2.2万m²，住宅仅有1栋，为约150m的超高层建筑，没有大面积的园林。

户型方面，主推建面约79～136m²的2-4房；住宅楼外表看着高大上，户型布局、设计方面被吐槽落伍，包括厨房空间不规则、阳台空间不规则、100多平仅做3房/仅有1个卫生间......

有关注东莞近年新盘的都知道，基本各家都在猛卷产品力，没跟上的话，就避免不了被市场教育了。

价格层面：

项目备案均价约4.8万/m²，最高5.4万/m²，跟同期入市的相似定位的城区项目比，价格并没什么优势；据悉，目前项目售价在3.3～4.3万/m²之间，而城区其他项目有不少也经历了降价，因此对比下来性价比也不怎么高。

当然，个例无法代表整体。莞城去年、今年第一季度一手住宅成交量垫底，并不代表它没什么市场了。

假若新盘水平正常发挥，或许情况不会如此。

不过值得注意的是，对比南城、东城、万江，莞城发展步伐明显落后了，莞城再不改变，将来更会被远远甩在后头。

另一方面，莞城的学区优势也在淡化。

莞城教育实力，在东莞算是表现优秀，更是全市唯一没有民办的地方，因此吸引了一些家长在此置业。

莞城二手房，有相当部分的成交因素在于学区。最近笔者在贝壳平台看二手成交房源时，发现一些老旧小区房源成交周期并不长，有的带看几次就敲定了。

◇  莞城部分老旧小区房源快速成交，图源贝壳

有中介坦言：莞城某个小区的成交买家，奔着学区来的居多。

然而，这个优势也渐渐不那么明显了。

一方面，放眼整个东莞，当前松山湖、南城整体教育水平并不算差，而且发展势头强劲。

从上车门槛、置业客特性考虑，它们的生源素质整体比莞城会更好。

另一方面，东莞其他镇街/园区接连获得优质教育资源，全市在这方面分布得更均衡，无论是集团化办学还是引进全国性的知名学府都能体现出来。

举些例子：

◎ 东城主山片区设立的东城外国语小学，是东莞外国语的成员校；

◎ 万江龙湾片区在建的东莞中学万江龙湾学校，是东莞中学的成员校；

◎ 沙田镇，启动了东莞松山湖未来学校教育集团沙田中学的筹建工作；

◎ 大岭山北站附近的大岭山北部学校，是松未来学校教育集团的成员校；

◎ 滨海湾新区的滨海湾未来学校，东莞外国语、未来学校双教育集团加持；

◎ 黄江大冚，设立南京师范大学附属黄江星河中学、南京师范大学附属黄江星河中学小学；

◎ 长安副中心，创立华南师范大学附属中学东莞长安学校；

◎ 火炼树旧改，引进了华中师范大学合作办学......

◇  东莞部分学校签约仪式现场，图源网络

02

「大改造」来袭

焕发莞城新活力

可喜的是，莞城在改变了。总的方向是进行大改造，包括东莞记忆首开区、粮仓、中心城区南北第二通道片区规划......

东莞记忆首开区，东至凤来路、西至中兴路、北至平乐坊路、南至可园北路，总改造用地面积约25.82万m²，采用“微改造”的改造方式，打造集居住、文化、商业、旅游、创意办公等多种功能于一体的多元共生型历史文化综合社区。

◇  东莞记忆首开区效果图，图源网络

据悉，这是莞城街道活化利用老城区、推动产城人深度融合的具体行动落脚。这里规划重点发展产品设计、软件开发、电商孵化等对土地要求不高的生产性服务业，让新业态逐渐成为莞城经济新的增长点。

随着项目的建设推进，莞城在城市面貌、生活配套、产业发展方面都会得到一定的提升。

诚然，受限于规模，单靠东莞记忆首开区是无法显著改变莞城，需要其他旧改也发下力了。

笔者了解到，莞城天源电脑城、鸿福商业综合楼等改造项目均已通过投资备案，进一步助力莞城产业升级发展；粮仓改造项目，官方称也在蓄势待发。

◇  粮仓项目效果图，图源网络

而当前更值得期待的是，中心城区南北第二通道片区规划出炉，将在很大程度上，让莞城焕发新活力。

从整体上看，这个片区的区位尤佳，是东莞“黄金双轴”的重要组成部分，官方规划将其打造为“人文活力中轴区”、“湾区都市会客厅”，站位高度已然确立。

◇  片区示意图，图源网络

片区划分15宗旧改，基本成连片式改造之势，规划总人口超20万，住宅开发量约821.11万m²，商业开发量约173.99万m²，道路、学校、公园、医院、文化活动室、社区卫生服务站等公共设施都将得到扩建、改造。

通过打通道路，片区内板块间的联系将更紧密；通过对片区内旧改单元进行统筹规划改造，生态将更和谐。

◇  片区旧改单元分布，图源网络

值得注意的是，片区15宗旧改单元中莞城就占了7宗（戴屋庄、实验小学、创业2号、电化厂、圳头、创业1号、戙船澳），公共设施的扩建、改造自然就少不了它的份，下面举些例子：

◎ 莞城实验小学改扩建增加12个班；

◎ 莞城建设小学改扩建增加48个班；

◎ 戙船澳单元承担54班小学建设；

◎ 莞城医院将改扩建2.03万m²；

◎ 戴屋庄、戙船澳、创业社区1号、创业社区2号、电化厂单元承担相应比例的社区公园更新改造；

◎ 创业社区1号、创业社区2号、圳头、实验小学单元承担相应比例的社区卫生服务站改造......

◇  片区改造要素，图源网络

一般来说，重磅规划出炉后政府会力促推进。莞城这7个旧改单元，很有可能会得到提速。

改造得以落地，无疑会助力莞城实现价值跃升，迎来“第二春”，提升“存在感”。只是，“第二春”中也有较大可能会出现分化现象。