近日，中指研究院发布了新的楼市报告，指出了二月楼市整体成交下行，土地市场总体供应量环比回落的现象。

看到这，有人不禁遐想：此前各媒体宣传的楼市回暖，难道是瞎吹的吗？有的人，居然还对房价下跌心存幻想（仅指新房）。

小编认为，这些说法显然是不对的。

一方面，就拿东莞来说，虽然2021年市场跌宕起伏，但环比2020年，整体均价还是上涨了（数据源于东莞合富）。

另一方面，关系房地产的暖风仍然在吹，而回暖需要一个过程。毕竟，此前的楼市，历经了“元气大伤”的时刻。 

众所周知，刚过去的2021年，是中国楼市调控的大年，次数超650次（信息源于中原地产研究中心），力度也是史无前例。

首先，仅是中央，就发布了有50余条政策（不完全统计）。

例如：

·  上年7月13日，住建部等8部门，发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序通知》，要求因城施策突出房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务几大整治重点，各城市认真制定整治方案，可针对本地突出问题增加整治项目，及时动员部署等； 

·  7月26日，央行等监管部门，发布《重点房企资金检测和融资管理规则再升级》，其中新增“重点房企买地金额不超过年度销售额40%”的规定；

·  同日，中共中央发布《中央政治局会议：加快发展租赁住房 稳地价、稳房价、稳预期》，提出要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策； 

·  8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题； 

·  9月1日，自然资源部发布《关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函》，其中要求严格按照部制定的存量住宅用地信息公开样式表格（详见附件）公开信息，准确完整地列出每个住宅用地项目的具体位置、土地面积、开发企业等信息......

◇  部分政策截图

其次，各地方政府为呼应中央的意愿，亦针对性地制定了楼市新规。

拿广东举例：

·  7月28日，广州发布《关于进一步规范房源信息发布的通知》，进一步提出发布房源信息的规范；

·  8月9日，惠州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求严格审查购房资金来源、严格执行新购住房三年限售政策、2017年4月9日零时后购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让等；

·  8月17日，佛山要求住房租赁企业开展业务前，应当在佛山市辖区范围内的商业银行设立唯一的住房租赁资金监管账户等；

·  8月24日，深圳发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，以堵炒作回迁房、安置房的漏洞.......

◇  部分政策截图

放眼东莞，2月出台的“莞六条”、8月出台的“莞八条”，极具“杀伤力”。

此外，加强新建商品住房售价指导、出台三限房建设和分配试点方案、进一步规范房企拍地行为、加强房企预售资金管理、严打房产中介违法违规行为、启用摇号选房、土拍文件限制建成商品房项目售价、发布房价地图及二手房指导价等一系列动作，亦对东莞楼市产生较大影响较大。

◇  部分政策截图

可以看到，从中央到地方，上年发布的政策（与房地产相关），可谓不计其数。

调控的大锤落下，楼市的热度应声下降，多个城市涨势过快的现象得到有效抑制。

不过，这也让不少城市陷入冰封状态，有的甚至表示“难扛”。

要注意的是，调控的最终目的，是让这个行业往更健康的方向发展，不会任由市场继续冷下去。

于是，从9月到年底的政策、动作，方向有所转变了，“救市”、“暖市”的意愿愈发强烈。

譬如：

·  央行两度提到“维护房地产市场的平稳健康发展”；

·  央行公布11月、12月个人住房贷款数据，显示贷款余额皆环比增加；

·  贝壳研究院数据显示，100+主流城市房贷利率，自11月已陆续下调；

·  央行降准1万亿；

·  重申“房地产是支柱产业”；

·  鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目......

据小编观察，到了2022，暖风仍是持续在吹。

自开年以来，央行降息、珠海推出600万元住房补贴、福州放宽二次申请公积金贷款条件、广州新房限价“松动”，实行动态价格指导、6价银行下调广州房贷利率、佛山非限购区域首付低至2成、1月信贷投放近4万亿创下记录，房企融资渐次回归正常等信息，接踵而至。

据多家媒体调研，东莞房贷利率再度下调，首套利率最低5.25%，二套最低5.45%；近日，东莞推出公积金贷款新规：3月起，住房公积金贷款流动性系数由现行的0.8调整为1，贷款额度增加了25%。

最后，综合各“大佬”的观点来看，2022年，楼市回暖可以说是势在必行。

住建部部长王蒙徽，用了一个“稳”字总结今年房地产工作方向。

2月25日，住建部再次为2022年房地产发展定调，其中又再度明确房地产“支柱产业”地位不变，提及保障刚性住房需求、满足合理的改善性住房需求等。

中原地产研究院首席分析师表示，预计市场底部（寓意市场形势不会再下行）有望在今年一季度至二季度加快出现；有机构预测，3月“小阳春”可期。

小编认为，今年的东莞楼市，总体会稳中有进，同时洗牌、分化加剧的现象，依然会比较明显，但房价下跌是不太可能的。

用人话来翻译，就是：好的地段、好的产品，才会好卖；地段差的、产品力不强的，去化会比较艰难；临深凤岗等镇街，库存量估计依然会较多；房企间的“大鱼吃小鱼”现象，也是陆续会有。

地产界有句俗话：短期看政策/金融、中期看土地、长期看人口。

东莞现在政策/金融利好有了，人口优势也不缺，而且还将迎来一批位于松山湖、南城、东城、万江等区域的靓地出让，市场的热度相信会逐渐提高。

◇  图源我再说一遍

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