东莞土拍，又将拉开序幕！

昨天（11月6日），市自然资源局网站发布了最新一批土地出让清单。

◇  今年第三批次地块出让清单，图源市自然资源局

当前官方披露的信息并不多，不过结合多方渠道曝光的信息来看，这次拍地还是挺有看点。

“清一色”的核芯区域地块

出让率或达100%

算上这次，今年东莞已发布了3次土地出让清单。

截至目前，第一次清单的已悉数完成挂牌，第二次清单上的则有好几宗没有网挂，这些地块都有个特点，绝大多数处于非核芯区域（万江地块除外），分别位于谢岗、横沥、桥头、中堂、望牛墩......

** 下图未有“蓝框”标注的，均为未挂牌地块：

◇  今年第二批次地块出让清单，图源市自然资源局

据说，东莞如今拍地有着“无兜底不挂地”的原则，多宗位于非核芯区域的地块均未挂牌，可能是房企摘取的意愿较低。

如今，官方或是调整了下策略，全把核芯区的地块放进第三次清单中。其一重要目的，或是设法保证较高的出让率。

简单预测一波，这批出让率或能达100%。

下面，来看看地块概况（以下信息仅供参考，详情请以官方公布为准）：

-- 南城地块，屹立CBD、毗邻华润润府

这宗地块，此前在市自然资源局有做过控规调整，由两宗地合并为一宗。

地块位于南城CBD（国际商务区），毗邻华润润府，周边还有华润悦府、东莞香港中心、石竹新花园等小区。

◇  地块控规图，图源市自然资源局官网

配套方面，附近就是东莞首座M1级万象城（在建）、东莞香港中心商业（在建）、CBD中心公园、CBD北部学校、轨道交通站点西平站及西平西站等等。

指标方面，地块占地面积约1.71万m²，比中海源境地块稍大一点、比建发缦云地块略小一些。

宅地容积率3.6，计容建面约6.18万m²，建筑限高150m，用途为商业+二类居住（R2+C2），居住与商业比例为90:10，意味着居住业态体量约5.56万m²。

◇  地块指标，图源市自然资源局官网

地块当前未被挂到市公共资源交易网，不过网传起拍价约13.9亿元，至少有十几家房企有意向。

-- 东城地块，处于黄旗北板块、毗邻万达广场

这宗地块，同样有过控规调整，由两宗地合并而来。

从大区位上看，它位于东城中心片区，属于黄旗北板块范围，距离东莞R2线东城站约500m内（地图软件大致测距，仅供参考），周边有万达广场（东城店）、世博广场等商圈，以及丰华珑远翠珑湾、万达公馆、明悦花园等小区，居住体验算是不错。

◇  地块大致位置，仅供参考

学校方面，附近分布着东城第五小学、东城小学、东莞市第二高级中学等配套，这点感觉不太出彩。

地块占地面积约2.1万m²，体量同样较小；容积率3.4，放在城区看还算正常吧。

◇  地块参数，图源市自然资源局网站

早前有消息传出，某家房企在社会上发放问卷以展开户型调研，看来拿下意向挺高。

◇  房企发放的问卷截图，图源网络

-- 万江地块，处于龙湾板块、江景加持

清单显示，地块位于龙湾北片区和谐路东侧，结合地图软件大致推断，附近坐落着万科中天世纪水岸、保利首铸天际等小区。

周边坐落着龙湾湿地公园，更有江景加持。

◇  地块大致位置，仅供参考

地块占地面积约3.74万m²，容积率2.78，规模不算小、密度较低，参数与保利首铸鹭湾差不太多，可能会打造成高端江景盘。

近年来，龙湾成为了东莞楼市的网红板块，一方面是开发商纷纷进驻，保利首铸鹭湾、保利首铸天际、天健阅江来的所在地块，都被拍到封顶；另一方面是置业热情较高，红盘频出，而且售价也站上了万江的“头部”梯队。

◇  万江龙湾三宗地拍到封顶

笔者猜测，这宗地也很有可能会成功出让，甚至或会引来数轮热抢。

或将取消地价上限

东莞最高楼面价记录或会打破

早些时候，全国大范围实行设置地价上限，2021年时自然资源部更有要求溢价率不得高于15%。

近期财联社有过报道，自然资源部发文建议取消地价上限，截至目前已有数个城市执行了。

◇  图源财联社APP

譬如合肥就是较早一批取消了地价上限的城市，而且近期迎来了新一轮土拍，结果显示平均溢价率达到30%，单宗最高达到44.89%。

◇  图源土地情报

笔者观察到，业内吹风东莞也会跟进，重回“价高者得”。那么达到特定条件时，房企拿地不需要再拼运气了，更多拼的是财力。

随着土拍规则的变化，叠加这轮核芯区域靓地“上马”，预测当中会有地块成交溢价率高于15%。

当前，东莞最高楼面价纪录是约2.66万元/m²。然而，这批清单中最亮眼的CBD地块，或是最有潜力打破这一纪录。业内有人士预测可到3万元/m²以上，这点有待观察。

有消息称，CBD地块会在本周挂牌，如有进一步消息笔者也会跟进报道，敬请期待。

◇  东莞CBD规划效果图，图源网络

同理，假若东城、万江地块出现新动态的话，笔者也会跟进。