随着9月到来，8月楼市数据已经出炉。
贝壳找房平台显示，在东莞核心区中，松山湖成交均价有所上涨，并创下了年内新高。
| 示意图，图源创新松山湖
放在这个节点来看，成绩很不错了。
近期业内又有吹风，松山湖一线亲湖低密地块即将挂牌出让，有望提振市场信心。
这么来看，松山湖楼市，又要热闹一波了。
01
环比上涨约36.6%
松山湖二手均价创年内新高
根据贝壳找房行情播报，在刚过去的8月，松山湖成交均价约3.57万元/m²。
相较前一月，环比大涨约36.6%。
| 行情播报情况，图源贝壳找房
在传统淡季创下这个成绩，挺意外、挺难得。要知道全市平均二手均价，是在环比下跌。
笔者通过整理全市各镇的数据发现，松山湖均价断层式领先，增幅排在全市第2，都尤为优秀。
当然了，松山湖这次成交均价上扬，离不开部分小区的功劳。
举些例子：
-- 锦绣山河一期，成交均价环比上涨约10.8%
-- 锦绣山河四期，成交均价环比上涨约24%
-- 紫檀山，成交均价环比上涨约6.4%
-- 长城世家，成交均价环比上涨约4.9%
-- 星城翠珑湾二期，成交均价环比上涨约5.7%
| 行情播报情况，图源贝壳找房
拉长时间线来看，松山湖这次成交均价还创下了年内新高。
经过贝壳统计，在近1年12个月中，松山湖成交均价增幅有9次超过东莞平均线，展现极强的竞争力水平。
| 图源贝壳找房，仅供参考
02
松山湖二手房市场特性鲜明
价值支撑夯实
松山湖二手房成交均价能在全市拔得头筹，离不开强大的区域价值。
千亿园区、高新科技发达、人才资源丰富、教育实力出众、生态环境出色......，整体宜居宜业。
这些之前已经写过，不再赘述。
除此之外，松山湖楼市的“独特性”也有利于屹立全市价值高位。
小区相对较少，挂牌量偏少
长期以来，松山湖比较重视产业，宅地供应相对稀缺。
这导致了，松山湖小区数量不多。贝壳找房数据显示，目前有挂牌的小区仅45个。
在挂牌量方面，数量也比较少，目前不到1900套（剔除商业、车位等类型）。
| 图源贝壳找房，数据截至2025.9.2 10:42
反观南城、东城、虎门、塘厦这些区域，高达5000+、7000+套。
小区少+挂牌量少，意味着市场竞争压力较低，有利于避免严重价值踩踏。
松山湖二手房整体楼龄较新，面积门槛较高
松山湖的小区，整体比较“年轻”。贝壳找房数据显示，45个小区中，接近一半楼龄在15年内。
反而南城、东城、万江、莞城、寮步、虎门、长安、塘厦等镇街，远达不到这一比例。
| 图源贝壳找房，数据截至2025.9.2 10:44
松山湖的小区，房源面积门槛相对高些，近1900套住宅挂牌房源中，80m²以上户型占地约达94%，80m²以下户型仅有100来套。
| 图源贝壳找房，数据截至2025.9.2 10:45
03
一线亲湖低密地块
传闻将要启动拍卖
近期，业内又放出风声，松山湖将出让一宗王炸级地块。
条件具体多牛？
1、容积率仅1.0，限高50m，密度极低，有望打造成别墅类产品
2、一线亲湖，生态资源优越
3、处于中部板块核心位置，近邻松湖烟雨、中心小学
相比近3年拍出的地块，条件明显好太多。
| 网传土拍地块信息，仅供参考
而且，当前松山湖在售楼盘不多，三限房国际人才社区定位纯刚需，不适用于所有人；松湖润府定位刚改，是区域主力盘，而货量也不太多了；万科松樾新推别墅，定位顶级豪宅。
无论是从哪类产品来看，松山湖新房供应都较为紧缺，竞争压力不大，拍地是该提上日程。
何况，如此优秀的地块，极大可能引来开发商热抢，对提振市场信心会有所帮助。
