东莞新房成交在迎来“五连增”后，最近两周开始止增回落，成交持续下滑。

但3月新房和二手房市场都整体保持向上态势。截止3月21日，当月东莞新房成交2028套，二手房成交2434套，双双有望突破3000套大关。

01、新房成交连续两周回落

合富大数据显示，上周(0313-0319 )东莞新房成交597套，约7.2万平，环比减约13%。而3月6日—12日这一周，新房成交688套，比之前一周（0305-0311）的875套，降了28%。

成交波动主要原因是：受此前豪宅成交量刺激，东莞新房成交保持不错战绩，随着这一波豪宅网签接近尾声，回落也就是情理之中。

以万科臻湾汇为代表的东莞中心区豪宅持续保持抢购热潮。瑧湾汇第二批摇号共126房源共有310人参与，推售的7号楼户型约143-197平的四房，备案均价约6.1万/平，与首批约5.7万/平的备案均价相比，第二批上涨7%。

接下来，东莞还将有豪宅新品陆续入市，如华润悦府、松湖润府、华侨城松湖原岸、中海源境、保利鹭湾等项目，市场还将迎来一波小高潮。因此整个2023年这种成交量的波动都会是常态化，就看在豪宅的带动下，市场能否真正回暖。

与此同时，受豪宅效应下成交及价格波动影响，上周东莞全市新房均价回调约28%。

02、首置刚改仍保持谨慎

新增供应开闸放量。上周(0313-0319)东莞新房新增约1148套，总计约13万平米，环比增加38%。若剔除特殊房源后环比增97%。供应节奏大步向前，万科、华润、华侨城等年内活跃较高的大牌房企不断上新。

阳春三月新盘扎堆预热，从楼盘现场来看，持销盘人气成交稳中微降。

合富监测数据显示，上周持销盘现场来访量(佳宅+公寓)环比增加14%，人气两连升；成交增加18%，止跌回升，整体人气成交均受个别推新的公寓热盘显著拉高。同时，市区持销盘同是销量保证，但剔除个盘因素，总体人气成交较上旬小幅回落。

其实在年前积累的客源经过年后这一波消化后，三月不少开发商都表示市场明显淡了很多，中介也有同感，房源多但买家少。

究其原因，还是购买力降低，对未来看不明了，高额的房贷月供压力也陡增，购房者也不敢加杠杆买房，很多卖家趁市场热赶紧卖了，但却不买了。

东莞目前还是核心地段的优质高价盘受青睐，但这不足以支撑整体行情，刚需和刚改客户还在犹豫。