最近，楼市积极信号释放的频次有点高，甚至可用“接踵而至”形容。

◎ 存量房贷利率有望降低;

◎ 超大特大城市推进城中村改造；

◎ 中共中央政治局会议，明确「需要适时调整优化房地产政策」。

这3项动态，横跨时间不到半个月。

这些利好，笔者一直有在持续观察，就拿存量房贷利率这事来说，广州的兴业银行已有动作，以发放优惠券的形势变相降低存量房贷利率。

东莞传出最新消息，已有成功降低存量房贷利率的案例，消息人士表示已经查证，情况属实。

有了“前车之鉴”，预判后续会有更多城市、银行跟进。

“超大特大城市推进城中村改造”，东莞在这批城市名单之内，是属于长久性、可持续的楼市利好。

至于最后1项动态，主要是释放陆续出台利好政策的积极信号，究竟有什么具体政策要出、何时落地，需要持续观察。

恰巧，昨天晚上（7月27日）住建部领导的表态，正是算是一种呼应。

大致情况，如下图所示：

◇  图源财联社APP

在这里面，有段话值得我们重点关注：

要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

笔者认为，“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”这点，可能会在北京、上海、深圳等城市进行明显调整。

这是因为，国内有些城市在这方面维持较低水平，最低仅有3字出头、首付比例最低20%。对比下来，北京、上海、深圳这些城市存在一定的调整空间。

根据查询，北京目前主流首套利率为4.75%（LPR+55基点）、最低首付比例为35%；上海目前主流首套利率为4.55%、最低首付比例为35%；深圳目前主流首套利率为4.5%、比例最低3成。

广州目前主流首套利率为4.1%、比例最低3成，门槛算是一线城市最低，不过不排除后续还能优化。

◇  图源易居研究院

简而言之，这些城市的首套利率、比例都有望下调。

在东莞，当前首套首付比例最低2成，不过仅适用于无房无贷的情况，仅有房贷结清记录但是名下无房依然要3成起，那么后续会否降到2成起，可以期待下；目前全国平均最低利率为3.9%，东莞最低为4%，未必有什么调整空间。

这次发声，不仅利好刚需，还算是对利好改善迈出了实质性的步伐。

“改善性住房换购税费减免”，可能是关联契税、增值税这类。

◇  图源网络，仅作示意

无疑，这是能够减轻置业成本的利好政策。假若具体指引能够出台，相信会一定程度上刺激成交。

“认房不认贷”，算是一些业内人士呼吁已久的政策。

简单理解，“认房不认贷”指的是无论是否有贷款的记录，只要证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。

根据业内专业人士的观点，“认房不认贷”能够真正落地的话，置换需求将在很大程度得到释放。

当前不少城市，即便政策已经放宽得比较到位，但是刚需表现比较疲软。

从当下的情况预判，在一些城市有望拉动楼市回暖的主力，则是改善群体。然而较高的首付比例、利率，又对改善需求的合理释放形成了一定的阻碍。

比如北京二套房首付比例最高80%、深圳为70%～80%（普宅7成、非普宅8成）、广州最高70%。

◇  图源易居研究院

偏高的比例，无疑是非常考验置业客的资金实力，把不少人挡在门外。“认房不认贷”实行后，相信对楼市成交能够起到不小的作用。

分析完这次发声后，笔者在想，后续不排除还有其他新政策。

除了这些以外，有些城市依然“有牌可以打”，效果比较好的，限购优化应该算是一个。

因城施策、精细调控，是本次周期的调整旋律、基调。

有些城市，依然执行较严的限购政策。然而区域、板块是分化的，市场也在回归理性，非核芯的、偏向冷门的区域/板块，是有可能放松限购。

看到这里，大家可能会发现，这次分析的政策，有些领域似乎没和东莞有较大关系，一线城市比如深圳的可调整空间更大。

◇  东莞实景（部分），图源网络

不过要知道的是，一线城市/高能级城市回暖，也会产生一定的传导效应；在它们的带动下，其他城市也有望跟进回暖。比如深圳楼市能够起来，也能间接利好东莞。