我们常说，东莞楼市是分化的，而且势头还将持续。

那么，分化是由什么因素造成的？对此，置业又该注意什么？

这里，笔者就简要阐述下。

一、规划高度

一个区域会否成为一座城市的中芯，产业怎么发展，能级高度如何......，规划起着不小的作用。

由之前的“三位一体”，到最新的“一主两副”，无不赋予了中心城区、松山湖、滨海湾新区的高站位、高定位。

◇  图源《东莞市国土空间总体规划（2020—2035年）》

中心城区，是东莞唯一主中心，精华主要在“一心两轴三片区”：一心：行政文化中心；两轴：东莞大道、鸿福路；三片区：南城国际商务区、黄旗南生态科创区、三江六岸历史休闲区。

松山湖，按区域来看：中部定位为松山湖行政文化中心，松山湖科学城“中心科教研创组团”所在；南部、北部则侧重产业发展，其中北部是定位为松山湖的CBD。

滨海湾新区，并非一个完全独立的新区域，主要由虎门、长安部分面积构成，其中虎门面积占了近7成，新区大致分为交椅湾、沙角半岛、威远岛3大板块。

于东莞而言，它是继城区、松山湖后的又一高起点、高标准建设的区域，定位为东莞的副中心，毫无疑问会是未来的价值高地；于湾区而言，它处在几何中心位置，是100km“黄金内湾”的重要节点，毗邻深圳重点推进建设的前海、广州重磅推进的新区南沙，在大湾区建设中起着重要作用。

◇  “黄金内湾”范围示意，图源网络

有着规划加持，它们也是获得各类资源倾斜的区域，近年蜕变速度都算比较亮眼。

比如中心城区：

◎ 市民服务中心三期商业、万象城、东莞香港中心商业、鹏瑞天玥高定商业、招商湾熙中心商业都要来了，将会陆续面市；

◎ 火炼树旧改、立新社区九头村旧改，近一两年明显感觉推进进度加快；

◎ 光大天骄国际、东莞国际金融大厦，这些烂尾多年的项目都被盘活了起来；

◎ 三江六岸一期在2021年迎来开放后，今年也将开放二期；

◎ 东莞大道、总部基地片区、莞太路、第一国际商圈道路，以及坝新路、和谐路、胜利路优化陆续上马；

◎ 菊香苑、稻花村小区改造......

比如松山湖：

◎ 近年引进了松山湖未来学校、大湾区大学、香港城市大学为代表的优质教育配套；

◎ 以科学公园为代表的生态配套，纷至沓来；

◎ 腾讯云确认进驻松山湖，而与东莞完成签约的新能源巨头企业--宁德时代，业内也传闻有望在此落户；

◎ 位于松山湖北部的一座大剧院在建设中； 

◎ 湖区首座大型商业体--华润万象汇正式开业，华侨城欢乐海岸在建设中......

◇  松山湖科学公园效果图，图源网络

◇  松山湖欢乐海岸效果图，图源网络

◇  松山湖北部的大剧院效果图，图源网络

比如滨海湾新区：

新区自启动建设以来，投资已累计超4000亿，迎来了系列生态、教育、商业、交通配套以及以vivo、小天才、欧菲光等为代表的优质产业项目落地；首宗纯新商住项目，也已在建设中......

至于其它区域，不是说没有什么利好规划加持，而是有些地方的规划高度以及兑现速度，明显不如上述三个亮眼。

二、“学铁商”配套

“学铁商”配套，业内把它们称作是影响房产价值的重要“三件套”。

-- 学校教育

莞城在多方面的表现，算是落后于不少区域了，但是它的学区房热度是挺高的，即便是楼龄较大的房源，甚至是遭受过火灾的房子也有家长竞价“盘下”，其中一个原因就是它的教育实力高。

◇  莞城成交的某曾受火灾的学区房，图源网络

除了莞城，南城、松山湖的整体教育水平也是处于东莞头部梯队，未来它们在这方面可能会超越莞城。

-- 轨道交通

轨交对于房产价值有着一定的推动作用，第一太平戴维斯就有对此作过相关调研论证。

目前，东莞地铁主要在建的是1号线、2号线三期。

1号线里程长、站点多，相比在营的2号线一二期，更多镇街能够受益。值得一提的是，鸿福路站作为1号线与2号线唯一交汇站点，预计会是最大“赢家”；没有站点规划的镇街，可能差距又被进一步拉开了。

今年以来，1号线建设动态频传，2025年通车或会成真。

◇  东莞地铁1号线走向示意图，图源网络

2号线三期，则主要利好虎门、滨海湾新区，预计2027年通车。

今年闹得沸沸扬扬的“广深第二高铁设站蛤地”事件，也引发了人们对蛤地片区价值的思考。除了广深第二高铁、在营的东莞地铁R2线外，未来东莞地铁R6、R12线也会途径这里，因此这或会是未来的又一价值高地。

-- 商业配套

当前在这方面表现最突出的无疑是城区，尤其是南城、东城。

◎ 正如前面提到的，南城除了现有的商业Mall外，还将迎来一系列商业项目面市，这里就不再重复阐述；

◎ 东城除了东城万达、世博广场、星河城等商业体外，还将迎来瑧山境商业、瑧山汇商业、火炼树商业、洋杞坑旧改商业、九头村旧改高田商业等等项目面市。

◇  南城新商业万象城效果图，图源网络

另外，此前在商业配套方面备受诟病的松山湖，也在发力当中；滨海湾新区，在启动建设的短短几年内也迎来了商业项目，比如湾区1号、华润万象天地奥莱商业体。

没有对比就没有伤害，反观有些镇街，居然连个像样的Mall都没几个、甚至完全没有，有点遗憾。

三、产业水平

区域的经济发展水平，主要要看产业。

纵观世界，无论是美国的硅谷，还是在中国的深圳南山、佛山千灯湖，这些产业高地往往都是房价高地。

南城、松山湖能够成为东莞房价高地，也离不开其代表产业做出的贡献（南城主要代表产业是金融业、电子信息业等；松山湖主要代表产业是高新技术、科创产业）。

◇  松山湖华为欧洲小镇实景，图源网络

长安、虎门，也是产业表现优秀的镇街，也算是东莞高价值区域。还有其他的，就不一一列举了（单从产业角度考虑）。

四、人口数量与质量

房产的价值，较大程度在于供求关系。人口绝对数量、密度较高的地方，置业需求一般更为旺盛。

但是，它们并不是最重要的指标，人口质量表现才更值得商榷，这主要体现在高学历人口占比、认定人才数量等几方面。

◇  东莞各镇高学历人口占比，图源网络

一般而言，规划、配套、产业表现比较突出的区域，人口质量会比较高（一般≠绝对）。

五、旧改蜕变

早前上层定调，要推进超大特大城市城中村改造，东莞位列特大城市，自然是政策照顾的对象。

而且东莞当前土地开发强度较高，超过54%，比肩深圳，推进旧改意义重大。一方面有焕新城市面貌的需要，另一方面有为配套、产业落地“腾挪”空间的需要。它的推进，对于助推区域价值无疑具有一定作用。谁能跑在前面、项目得以相继成功落地，谁的价值就得以快速焕新。

其实，东莞基本每个镇街都有划定旧改，不过在行情尚未明朗、旧改红利退潮、房企压力较大的背景下，东莞旧改短期难以普遍“开花”，且今年召开的动员大会就有透露，中心城区4大街道是率先重点推进的区域。从当前的情况来看，主要是位于“头雁”计划的项目、位于核芯区域/高潜力区域的项目进展较快，比如东城火炼树旧改、洋杞坑旧改、九头村旧改。

◇  火炼树旧改实景（部分），图源网络

南城的红山路旧改、鸭仔塘旧改、彭眼村旧改，近期也出现了些新动态，虽然算不上是取得重大进展，但是如约落地值得期待......

◇  彭眼村旧改范围示意，图源网络

至于其它区域，整体来看音讯较少，有的甚至未能如约摘牌、终止出让，这些或是房企出于综合价值、风险考虑的结果吧。

六、土拍新政

上周，媒体广泛报道了「自然资源部发文建议取消地价上限、已有多个城市执行落地」的消息，引起了不小波澜。业内消息指出，东莞也将跟进，土拍重回“价高者得”。

◇  图源财联社APP

此举的出发点，预判是借由土地端传导积极向好信号，在一定程度上修复大众对于楼市的信心问题，从而利好楼市回暖。

但是，这也可能进一步造成房价分化。

一方面，对于核芯区域的核芯/高潜力板块宗地，预计会引来热抢，甚至可能刷新所在区域板块的新高，“面粉”价贵，一般“面包”价不会便宜到哪去，因此对应新房房价可能会创新高；另一方面，对于素质不太优秀的地块，取消地价上限则基本不会发挥作用，可能依然无人/鲜少有人问津。两种情况叠加来看，区域/板块间的房价差异或会更大。

七、楼盘表现

房产价值分化，会体现在区域、板块、楼盘、房源之间。

简单来说，除了上述的外在因素，还不可忽视楼盘的表现。

首先整体来看，产品力越强的楼盘，价值会越有优势。而产品力体现在多个方面，比如外立面用什么材质、高不高档、颜值高不高，楼栋采用什么结构，园林打造得怎么样，车库打造得怎么样，户型设计怎么样......

再者，物管团队的水平也会影响房价水平，毕竟好的物业会把小区维护保养得更好、服务也更到位，生活体验更佳。

◇  物管团队示意，图源网络

最后，受居住舒适性的差异影响，同一小区不同房源也将出现分化。比如在不同面积段之间、三房与四房之间的分化，在不同楼栋之间会有分化，在同一楼栋不同楼层/不同朝向之间会有分化......

说了这么多关于分化的内容，置业该注意什么呢？

1、有条件的，优选核芯区域核芯板块，或是确定性较强的高能级板块；

2、对刚需而言，推荐重点关注交通、配套，能够满足一家生活所需即可；

3、选好区域/板块后，如果有多个楼盘可选，尽量多挑多对比，选择产品力更强、体验更优越的项目上车；

4、无论是选择新房还是二手房，尽量避免硬伤较多或者太过明显的楼盘，最起码居住舒适性不能太差，不然未来想要找人接盘也不容易。