救市花样，层出不穷。

最近，广州黄埔推出安置房票，发出全国第一批城中村改造房票，正式打响相关政策落地实操的“第一枪”；

CRIC数据显示，已有超30个城市表态参与“以旧换新”，模式包括“帮卖”、“收购”2种，甚至有越来越多的“国家队”入场参与收购；

北京、上海、杭州、广州、厦门、苏州、东莞、中山等多个城市，住宅用地供应都同比明显缩量......

这些动作都有一个共性，就是助力楼市去库存。

“去库存运动”的帷幕，在多个城市持续拉开了。

01

广州黄埔

发出全国首批房票

上周，广州举行「黄埔区城中村改造项目房票安置启动活动」，与此同时，黄埔区房票安置实施细则印发实施。

◇  活动现场，图源网络

据悉，位于九佛街道的“五村七片”--莲塘村、蟹庄村、燕塘村、山龙一二社、山龙石窝洞、九佛社和重岗村是首批纳入房票试点的旧改项目；接下来，科学城片区、老黄埔片区陆续会有试点。

虽然房票安置并非具有强制性，但是给被征迁人多了一项选择、且存在有益的一面。对比其他补偿方式，它又具有一定的灵活性。

嫌纯赔钱给的少、担心开发商兑现力不高、不想原地回迁想搬去其他区域（持有房票不限购）、怕影响小孩上学、购买新房有让利优惠、想一步到位拿红本......，这些相信都是被征迁人选择房票安置的理由。

◇  房票凭证，图源网络

此外，房票安置对房企、对城市都有益处。对房企而言，这有利于缩减资金压力、加快项目落地速度；对城市而言，有利于加速城中村改造进程，焕新城市面貌、优化居住条件、生活配套......

当然，也有利于为城市的新房市场去库存。黄埔发出的房票，正是如此。

首先，这些房票规定只能买新房。

其次，虽然可以选择将房票转让或到期拿现金变相，去买二手房，但是二手房市场或会持续动态变动、转让房票或面临买家砍价......，预计购买力流入到二手房上的比例偏低。

诚然，现在广州房票安置的影响力还不是很大。然而，可以肯定的是，假若房票安置”势力“持续扩大，那对去库存的作用也将相应扩大。

02

超30城

表态参与“以旧换新”

据不完全统计，自2023年以来，已有郑州、南京、太仓、深圳等超30个城市，表态参与“以旧换新”。

甚至，越来越多“国家队”下场收房。比如郑州，计划全年完成5000套的收购目标。

◇  郑州推行“以旧换新”，图源财联社

整体来看，“以旧换新”模式分为2种--“帮卖模式”、“收购模式”。

业内知名的「丁祖昱评楼市」，就有对这两种模式做专业解释。

-- “帮卖模式”

购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3-6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。

◇  示意图，图源中指研究院

3月底～4月初，东莞万江某盘推出的“以旧换新”政策；4月16日，深圳乐有家官宣联合绿景白石洲，试水推广深圳房产首个“以旧换新”项目......，都是类似于这种模式。

◇  东莞万江某盘“以旧换新”活动海报截图，图源网络

◇  深圳“以旧换新”活动，图源财联社

--  “收购模式”

房企或者第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

◇  示意图，图源中指研究院

郑州国资入局兜底收房，则是这一模式的代表。

要知道，现在一些置业者买新房，就卡在了“卖旧”的环节上，客观阻碍了置换需求的释放，那么推进“以旧换新”，自然是有利于新房去库存。

03

多城住宅用地供应

显著缩量

据CRIC不完全统计，在重点鉴测的28个城市中，接近8成的城市减少了住宅用地供应，包括上海、广州、重庆、厦门、济南、苏州、舟山、台州等等。

◇  图源丁祖昱评楼市，仅供参考

以上海、广州为代表的一线城市，居然也有明显的缩量，分别同比减少了约12.9%、8.7%；二线、三线城市，则整体缩量最为明显。

供应缩量的一大原因，是库存高企/消化周期偏长。从下图可以看出，超过一半城市的广义库存消化周期要5年以上。

◇  图源丁祖昱评楼市，仅供参考

放眼东莞，宅地供应缩量比例更是排在前列。这里有人只认为楼市更冷了，而笔者觉得这背后传达了东莞主动调节供求关系的重要信号。

从东莞市住建局最近公布的库存数据来看，截至今年3月，相比上个季度/同比上年同期，库存面积、套数双叒增多，反映去化压力有所上升。

其实不仅是东莞还是其他城市，感觉它们宅地供应缩量也像是在响应住建部的要求（仅是预测）。

◇  图源财联社

无论是从宏观还是微观来看，在供求关系发生重大变化、比例明显失衡的背景下，再新增巨量供应，不利于楼市价格稳定。

此外，不少城市倾向拿出优质地块来拍卖，包括东莞，或也反映了寻求高确定性、尽量减轻潜在新房面临去化压力、从而进一步显著造成整体楼市承压的意图。

如今东莞新房市场，跌得那叫一个惨不忍睹。尤其是库存压力/去化周期高的镇街，有的从最高4字头跌到最低1字头......有些区域的新房价格，感觉是“卷过头”了。

因此，让去化周期/库存压力恢复到合理水平，有利于新房市场竞争更趋于良性，对购房者、房企都有益处（别急着喷，先看下面分析）。

对购房者而言，新房降价也有两面性。一方面，没入手的会更省钱；另一方面，此前已入手的“降得越狠、心里就越难受”。

对房企而言，新房价格“过卷”并非好事，利润下滑的情况下，还要保证住房品质、如期交付，会变相增大资金/运营压力（供应仅是一方面因素，并非指起决定性作用）。

新房市场与土拍市场，是有密切联系的。新房卖不好、开发商资金压力大，就不太敢拿地了。由此形成循环，也不利于信心修复（供应仅是一方面因素，并非指起决定性作用）。

PS：本文仅为个人观点，仅供参考