| 示意图，图源创新松山湖

不知不觉，今年上半年已成过去。

那么，这段期间东莞楼市表现如何呢？

笔者用9组关键词，带大家回顾一番。 

01

新房库存稳中有降 

根据东莞合富数据，截至6月底，东莞新房库存面积约376.7万m²，环比基本持平，同比减少约12%。

按照过去3个月平均去化速度测算，去化周期约23.5个月，同比缩短约1.1个月，环比延长约2.1个月。

| 图源东莞合富研究院

近两年，东莞土地供应大减，源头端就少了大量库存。今年上半年入市的纯新项目也偏少，压力变化不太大。 

02

新房改善需求占主导 

中原地产研究院报告指出，今年上半年东莞新房市场，改善需求占主导。

建面约105m²以上产品，成交占比约55%。

| 图源中原地产研究院

03

新规产品陆续亮相

去年，东莞发布建筑“容积率”新规，开发商可以打造得房率更高的产品。

到了今年，东莞陆续有新规产品亮相，正如世纪水岸、滨海润府Ⅱ望雲、民盈高田国贸府......

| 滨海润府Ⅱ望雲样板房实拍图

产品更新迭代，居住体验将更上一层楼。 

04

劲销盘以地段派、价格派为主

上半年的住宅TOP10榜单，已然出炉。

| 图源中原地产研究院

笔者觉得，劲销盘呈现两大特征。

一方面，好地段仍是热销法码，滨海润府、松湖润府、旗峰润府、天骄国际、世纪水岸，都处在东莞三大核心区。

另一方面，有些楼盘凭价格出圈，比如鸿荣源熙园山院、三正鹏程上花园、金众柏悦公馆、华侨城云瑞府、松山湖国际人才社区等等。

尤其是临深凤岗、塘厦的盘，相比高峰期，价格降太猛了，最低1字头就有交易。 

05

涨价维稳与以价换量并存 

中原地产研究院数据显示，上半年东莞新房市场，定价现象极为割裂。

| 图源中原地产研究院

一方面，以华润置地、保利等为代表的央国企一度涨价维稳，带动中心城区、临深片区等小部分项目收回折扣。

另一方面，水乡片区等项目，仍然以价换量，掀起新一轮降价促销潮。

譬如近期比较热门的，是道滘南阁大桥附近的一个存量新盘，打出了1.09万/m²的特惠。 

06

宅地成交破零 

去年全年，东莞常规商品房用地成交挂零。

今年春节假后，位于滨海湾新区交椅湾板块的宅地开拍，经历29轮争夺，溢价7%成功出让。

| 示意图，图源土地情报

简单总结，土地市场有所破冰，出现局部回温。

07

持续进入存量房时代 

东莞合富报告指出，2022、2023年，东莞二手房成交量均超越新房，宣告进入存量房时代。

今年上半年，这个势头仍然未止。

根据东莞市住建局公布的1-5月网签数据，叠加贝壳研究院公布的6月数据（源于市住建局，具有参考意义），发现二手住宅比一手高出6000余套。

08

买房人迎省钱利好

贷款利率，与买房人的钱包息息相关。

上半年，公积金利率、LPR利率都迎来下降。

公积金利率下调了0.25%，LPR利率下降了10个BP，虽然东莞商贷利率未同步下降（上调了加点部分），但对一些存量客户来说也是利好（重定价日利率会变化）。

| 图源网络

09

城区旧改爆发 

南城、莞城、东城、万江，今年上半年都有旧改出现新进展。

南城西平彭眼村旧改，截至6月30日，私宅签约率已突破80%。

| 图源东莞南城发布

莞城圳头旧改，拆除工作如火如荼进行中。

东城的九头村其一单元旧改--民盈高田国贸府，配建学校已奠基，营销中心已开放。

万江的新宁基项目，开年就取得签约率100%的成绩，进入实体拆除阶段......

PS：本文部分数据/信息源于中原地产研究院、东莞合富研究院、深圳贝壳研究院、东莞市住建局