前段时间，笔者简要复盘了下，东莞楼市在2023上半年的表现。
这里面有提到，上半年东莞仅挂出了5宗商住地，成功出让4宗、流拍1宗（东坑地块在7月出让，不属上半年），合计揽金约50.7亿元。
对比近年的东莞土拍情况，今年上半年土拍收金额度偏少，同比去年上半年少出让了6宗，不到去年全年的1/7、2021全年的1/10。
去年土拍成交宗数、面积，已经属于近5年的新低。假若今年下半年没能很好发力的话，预计将会再创新低。
根据笔者观察，上半年有些城市还与东莞形成了鲜明的反差。仅从数量来看，有的比东莞多出不少，比如北京出让了31宗、上海出让了19宗、广州出让了16宗、杭州出让了66宗、苏州出让了32宗、成都出让了47宗（数据源于网络）。
虽然单看数量是比较片面的，但是结合东莞楼市的态势来看，或多或少透露出了一些寒意。
即便近年东莞土地财政依赖度似乎有下降的趋势（仅有查到最近3年情况），不过根据今年发布的相关计划判断（官方整出来的计划，原意应该是要落实执行的），东莞应该不只想出让这么几宗地块。
截至目前，东莞发布了2个批次的宅地出让清单，第一批次的已经挂牌完毕；第二批次的地块，清单早在5月已经发布，不过仅有东坑地块已经出让，还有12宗地块尚未在东莞市公共资源交易网上线。此外，根据年度供应计划表，原定在7月供应的8宗地块，也是1宗都没挂牌上线（截至发稿）。
一般而言，东莞土拍有着“无兜底不挂地”的原则，没有挂牌也许意味着房企信心依然不足。
那么，在今年剩余的5个月，东莞土拍形势有无好转机会？是否会像上年那样，加大核芯区域宅地的供应比例呢？
01
较大程度取决于行情能否转暖
其实，从去年开始，东莞土拍条件已经放宽了不少，不少区域的地价也有下调，相当于给开发商“让利”了。
接下来，东莞土拍形势能否转好，较大程度取决于行情能否转暖，这主要看政策、经济2大要素吧。
① 中国楼市，一定程度上算是“政策市”。对于促进楼市回暖，利好政策能起一定的作用。
近段时间，楼市积极信号来得比较频繁。种种迹象无不昭示着利好政策将会陆续出台，继续优化调整或是接下来的主基调。
高层层面，中共中央政治局会议定调后，没过多久住建部就有发声，要降首付比例｜利率｜税费、执行“认房不认贷”；昨天（7月31日），国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费措施》的通知，也有“力撑”房地产。
◇ 图片截自财联社网站
地方层面，不少城市近期已有相关动作，甚至连北京、上海以及隔壁的广州、深圳，都有表态“要满足刚性和改善性住房需求”，具体措施应该是住建部提到的以上几项，预计距离正式推出不会太久。
之前一线城市的“放松步子”迈得并不开、官宣动态鲜少，最近却在密集发声，说明风向变得挺明显的。
◇ 图源财联社APP
这些一线城市，改善需求都被压抑的较为严重，仅是名额问题、较高的首付比例就挡住了不少人。然而能对楼市回暖产生较大成效的群体，正是改善型的客户。利好改善的政策落地执行，意义较大。
至于东莞，虽然之前已把“招数”放得差不多，但是不排除还有优化的机会，比如在降首套首付比例方面。要知道，东莞当前首套首付比例最低2成，不过仅适用于无房无贷的情况，名下无房仅有房贷记录依然要3成起。在这方面放松，也不是没有可能的。
笔者多次提到，一线城市/高能级城市回暖，能够产生一定的传导效应、具有一定的风向标意义，在它们的带动下，其他城市也有望跟进回暖。除了看东莞自身“造化”之外，深圳楼市能够起来的话，也会对东莞形成间接利好。
② 经济是基础，产业发展、就业环境得到显著改善，预期将会得到扭转，信心不足的问题将能得以缓解，这对楼市回暖会有不小的帮助。
除了上面提到的《关于恢复和扩大消费措施》之外，东莞近期也有设法提振经济，例如：
◎ 放宽产业工人入户条件，吸引人才参与经济建设；
◎ 培育发展潮玩产业；
◎ 近日印发的《关于切实降低制造业企业成本增强发展信心的若干措施》，通过进一步推动租金、用能、融资、物流成本下降，激发实体经济发展活力；
◎ 利用乐购东莞等平台/方式提振消费......
◇ 图片截自东莞发布
经济复苏，可以说是势在必行，只是何时能够取得显著进展而已。
综上所述，如果楼市回暖进程得到提速，房企信心则有望进一步得以修复，拿地意愿就会有所提升。
7月、8月，恰恰属于传统淡季，即便上周成交有所回升，不过似乎主要是核芯区红盘贡献的，这轮积极信号是否已经开始产生作用，还有待考证。或许“金九银十”节点，是更好的观察期。有向好势头的话，土拍形势应该能够好转了。
02
会否加大核芯区域宅地供应比例？
在行情较为惨淡的上年，东莞历经了第一批集中供地土拍遇冷后，就调整了策略，拿了不少核芯区域的地块出来拍卖。
结果显而易见，整体保证了较高的出让率，有些地方甚至封顶成交，比如广发南、稻花村、龙湾地块。
在接下来的时间，东莞又会否加大核芯区域宅地的供应比例，以保证高出让率呢？
笔者认为，正如上面所说的，要看具体情形。行情越不乐观，预测这种可能性越大。
毕竟，属于核芯区域、热门板块地块，应该最不担心项目会去化艰难的，因此出让成功率会高不少。具备这些条件的，应该少不了南城CBD商住地、万江龙湾江景地、松山湖站TOD“巨无霸”这类的身影。
◇ 南城CBD规划示意图，图源网络
-- 南城CBD，从顶层规划来看，是代表着东莞的门面，当之无愧的价值高地，由于尚处于开发的初期阶段，具有较大的想象空间，属于高阶置业者的优选区域；据说官方拟在9月挂牌出让位于CBD的2宗宅地，是否真实届时见分晓；
-- 万江龙湾虽然近期供应体量较大，某个新盘价格稍低于市场预期、一定程度上形成承压，但是还有利好没有得以正式释放，长期来看具有一定价值；
-- 松山湖虽然今年在售新盘较多，但是松湖原岸已经售罄、松樾最后1栋也将加推，接下来的供应主力落在松湖润府、金地松山湖御府2个项目之上，不过两者面积存在错位，客群定位也有差异，相比其他镇街，竞争形势并不算是严峻。
反观非核芯区域，尤其是比较冷门的板块，本就有着去化压力、存量库存堆积，行情不好时房企更不敢拿了。对于存在这种情况的镇街，官方或许也有以减少供应的方式、来帮助减轻去化压力的意图，因为这样更有助于让片区房价保持稳定。
俗话说，土拍是楼市的晴雨表，希望形势能够转好吧。最起码，流拍率不要升高了吧。
