如今的东莞刚需置业者，一般会在两类住房产品上抉择。

一类是普通商品住房，另一类则是三限房。

当前已经入市的4个三限房项目（分别位于塘厦、凤岗、长安、虎门），去化成绩都挺不错，说明不少刚需客对此是比较青睐。

◇  上述4镇街三限房项目效果图，图源网络

对于接下来要入市的大朗三限房、松山湖三限房，预计也有不少购房者在蠢蠢欲动。

◇  松山湖三限房项目效果图，图源网络

不过，当前三限房的准入门槛较为严苛，有些刚需购房者只是差一点条件，也被挡在了门外，想买却不能买，无法让更多人受惠。

然而笔者注意到，官方拟将放宽申购条件。确定落地的话，更多人将能获得购买资格。

另外，三限房后续有望在更多镇街布局落子，“势力”可能继续扩张，更加体现普惠性的原则。

01

官方定调

拟将放宽申购范围、社保要求

日前（8月3日），东莞市住建局发布了《关于调整东莞市共有产权住房（含三限房、配建安居房）申购资格条件的通知（征求意见稿）》。

◇  图源财联社APP

这次调整，主要是放宽第二阶段销售的申购条件：

（首次销售选完住房还有剩余的情况下，申请人群放宽到全市进行第二阶段销售；

共有产权住房（含三限房、配建安居房）取得预售许可证满 6个月，项目全部房源即可进入第二阶段销售）

① 第二阶段申请人范围由镇街放宽到全市。

② 放宽社保要求。

◎ 具有东莞户籍的，在莞累计缴纳养老保险由满3年变为满1年；

◎ 不具有东莞户籍的，在莞累计缴纳养老保险由满5年变为满2年；

◎ 与本市（东莞）用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险由满1年变为满6个月。

如无意外，本次调整有望在8月14日过后通过并执行（并非指刚过14号，就立马通过并执行，有可能会晚一些）。

◇  图片截自东莞市住建局网站

新政落地后，三限房将更能体现它的普惠性，得以解决更多人的住房问题，关乎民生、意义重大。

籍此顺便科普一下，三限房的申购流程和销售流程：

√ 申购流程：发布公告→网上申购→摇号排序→资格审查→按序选房→购房确认。

√ 销售流程：按照两个阶段进行。

第一阶段定向分配，配售给所在镇街符合定向分配条件的申请人；

根据调整后的情况，第二阶段放宽到全市进行销售，不局限于三限房所在镇街的人群范围。

◇  图片截自东莞市住建局官网，所示销售流程与拟将调整方案有出入

02

三限房销售走俏

“势力”范围有望扩张

当前已经入市的4个三限房项目，销售成绩都非常不错，虎门、塘厦项目首开劲销超过8成，长安、凤岗项目首开劲销超过9成（信息源于东莞三限房），已在市场上分流了一些刚需客户。

对东莞楼市情况稍微了解的人儿都会知道，近年的整体表现还是比较冷清，尤其是凤岗、塘厦2个镇街，新盘去化整体比较惨淡、内卷尤为严重。

放眼全市，能够取得这样优异成绩的楼盘，其实没有几个，而且基本仅集中在城区、松山湖。

何况，普通商品住房销售对象范围并无设限，全市皆可购入；然而，三限房的客群主要对应所在镇街。

可以说，三限房受青睐度还是挺高。笔者认为，主因在于价格、公共服务权益2大方面。

一、价格有优势，刚需优选标的：

从下图可以看出，这些三限房项目价格最低仅为1字头、最高也不过是2字头（以5折计算）。

精装交付，也能为刚需购房者省下一笔费用。

对比同个区域的普通商品住房，价差优势基本都较明显：

◎ 在虎门，1字头的单价基本买不了普通商品住宅；

◎ 在长安，在售新盘也要3字头起；

◎ 在大朗，在售新盘最低也是2字头起、最高要3字头；

◎ 在松山湖，在售待售新盘单价基本破5、破6......

二、较低的门槛，同享普通商品住房拥有的公共权益：

诸如教育、医疗、户政、养老、住房公积金这些公共服务权益，并非购买普通商品住房才能享受，购买三限房也可拥有。

这些权益，正是很多刚需比较关心的，可以算是官方给的“福音”了。

有了足够的市场认可度后，预判官方接下来会扩张其“势力”范围了。

结合东莞楼市实际情况判断，房价明显处于全市高位水平、或者供应“矛盾”较为突出的镇街，或将是接下来率先布局的目标。

叠加申购条件放宽这一因素加持，三限房的市场份额有望逐渐提升。

03

刚需客群

考虑商品房的必要性，还有多大？

三限房看着这么香，对于刚需购房者而言，还应考虑普通商品住房吗？值得的话，必要性还有多大？

笔者认为，凡事皆有两面性，三限房虽然存在不小的优势，但是也有一些局限性。

普通商品住房，依然还有上车的价值。以下看法，仅供大家参考。

① 三限房面积较小，普通商品住房选择更为广泛：

三限房房源面积被限定在70～80m²，户型为2房2厅1卫或3房2厅1卫。

◇  塘厦东实旗景花园户型图

面积较小、仅有1个卫生间，平时或多或少会遇到“抢厕所”的情况，不太方便，居住人数较少的家庭才较合适入手（松山湖三限房项目有点例外，是规划有2卫户型，至于后续开发的其他三限房项目是否如此，暂时不知）。

然而普通商品住房，面积段选择更为广泛，比如不少楼盘规划是有90m²以上、100m²以下的户型。面积大点，自然住得舒服一点。

此外，当下东莞新房也有一个趋势，户型规划设计水平越来越高，人性化愈发考究。

比如卫生间数量方面，建面约80m²做到2卫的项目多了起来；面积小点的户型，有些盘设计出了1.5卫......

卧室数量方面，有些新盘在不到100m²的户型，做到了4房。这样刚需就能以较低的价格，满足进阶式的居住体验。

◇  东莞某新盘户型图，图源网络

② 东莞市面上的新房，产品力内卷的趋势愈发明显：

整体看来，东莞新盘不仅是户型设计愈发创新，通透感、尺度都把握得较好，而且外立面、架空层、大堂、园林、车库等区域的用料和设计也愈发讲究。

◇  东莞某新盘园林&架空层效果图，图源网络

主打便利性、安全性的智能科技，也逐渐有项目配备。

预算够得着的话，建议还是选择宜居性更强的楼盘。假若手上资金不足以在所处区域/镇街购置，不妨考虑下，选择在可接受通勤范围内的高品质楼盘。

③ 普通商品住房不限购，买了三限房难以再买商品房：

目前东莞购买普通商品住房，没啥限制了，全市限购都解了。

至于三限房，要求家庭无房、且3年内没有住房转让记录才能购买。一个家庭，也只能购买一套三限房。

而且，在未取得完全产权或退出本房屋产权的情况下，承购人及其配偶、共同生活子女无法在莞购买商品房（包括新房、二手房）。

◇  图片截自《东莞市三限房运营管理实施细则》政策解读

④ 三限房不能擅自出租，转让限制条件较多：

按照规定，三限房只能自住，不得擅自出租，确需出租应征得代持机构同意，并与代持机构、承租人签订住房出租使用协议。

承购人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。

普通商品住房在这方面，就显得灵活很多。

另外，三限房实行的是封闭流转，只能一次性将50%个人产权份额转让给代持机构或其他符合三限房销售对象基本条件（全市范围）的受让人。

获得完全产权的，才可按市场化商品房政策执行。然而想要取得完全产权，需要通过购买代持机构的产权份额（在取得不动产权证书满5年后方可），价格为届时市场评估价的5-7-8折，具体折扣根据自身所符条件而定。

◇  图片截自《东莞市三限房运营管理实施细则》政策解读

在这方面，普通商品住房同样显得灵活多了。

简而言之，买三限房还是普通商品房，要结合自身实际情况考虑。