不知不觉间，2023年前三个季度已经过去，东莞楼市在这期间经历过回暖却又再次冷下来。

根据住建局最新公布的网签与库存数据，9月具体表现怎样？与前面8个月相比又如何？

下面就一起来看看吧。

01

新房成交表现

2023年9月东莞新房成交均价为32265元/㎡，在今年各月份的成交均价中处于中上水平；成交套数为3643套，为今年最高。

环比上月虽增加了2533套，但根据东莞合富公布的9月网签情况，本月有不少特殊房源集中网签，所以其实9月新房市场的表现未必很好。

同比去年成交均价（2022年9月--27438元/㎡）多出4827元/㎡；成交量（2022年9月--3785套）少了142套。

◇  数据来源于东莞市住房和城乡建设局

9月东莞新房成交均价排名如下表所示，唯一达到5字头的南城，新房成交均价为56947元/㎡，比最低价位的谢岗多出了近3倍那么多。

从表中可以看出，除去未产生数据的莞城，东莞9月新房均价最高TOP5分别为南城、松山湖、东城、滨海湾新区、万江。

而新房均价倒数TOP5分别为谢岗、麻涌、桥头、洪梅、企石。

依照成交量排序，东莞9月新房成交量最高TOP5分别为松山湖、茶山、虎门、厚街、高埗（ps：松山湖有受特殊房源网签影响，真实排名可能有变）。

新房成交量倒数TOP5分别为莞城、石排、企石、望牛墩、洪梅。

02

新房库存表现

2023年9月东莞新房库存面积为509.89万㎡，库存量为44058 套。

而6月新房库存面积为448.67万㎡，库存量为38563套；3月新房库存面积为409.32万㎡，库存量为35321套。

这也从侧面说明了东莞新房市场的行情依然很冷。

从下表中可见，截至9月底，东莞新房库存建筑面积最高TOP5为凤岗、塘厦、松山湖、虎门、茶山。

而截止9月底东莞新房库存套数最高TOP5为谢岗、企石、厚街、沙田、麻涌。

若按一个月2500～3000套的去化速度计算，东莞的新房库存大致需要约14～17个月消化完毕。

03

二手房市场表现

2023年9月东莞二手房成交均价为21254元/㎡，为今年最低；成交套数为1802套环比上月成交量减少434套，为除了今年1月之外最低的。

可以看出，9月东莞的二手市场表现还是比较低迷。

同比去年成交均价（2022年9月--22362.6元/㎡）少了1108.6元/㎡；成交量（2022年9月--2735套）少了933套。

◇  数据来源于东莞市住房和城乡建设局

从表中可以看出，除去未产生数据的滨海湾新区，东莞9月二手房价最高TOP5分别为松山湖、南城、万江、东城、厚街。

而二手房价倒数TOP5分别为石龙、桥头、谢岗、石碣、樟木头。

依照成交量排序，东莞9月二手房成交量最高TOP5分别为常平、南城、东城、虎门、樟木头。

二手房成交量倒数TOP5分别为滨海湾新区、谢岗、洪梅、望牛墩、中堂。

最后笔者想聊聊，今年年底东莞楼市能否起来？是否适合上车？

首先，关于今年年底东莞楼市能否起来，感觉会比较悬。原因如下：

1）东莞经济复苏不如预期，大家的工作以及收入的稳定性难以保证，信心难以扭转；而且房价持续“跌跌不休”，有些市民对于楼市的展望偏于负面；

2）官方/上层层面，近期并未出台比较直接性、更具实质性效力的利好政策；

3）一线城市尤其是隔壁的深圳、广州，松绑暂停，处于“hold住了”的状态。即便年底前它们会有新的动作，但是政策传导到市场是存在“反应时间”的，难以取得立竿见影的效果，而且想要借此间接利好并带动东莞回暖，也是需要时间。

◇  图源网络，仅作示意

至于现阶段是否适合上车，笔者认为还算是适合的。原因如下：

1、现阶段购房的准入资格比较宽松，可以说是有钱就能买；

2、上车成本处于低位水平，首付最低2成，LPR利率创下历史新低，东莞首套最低4.0%、二套最低4.4%，而且东莞是既有执行“认贷不认房”，又有执行“认房不认贷”的城市；

“认贷不认房”：只要房贷还清，无论名下是否有房，利率就能按首套算；

“认房不认贷”：只要家庭名下无房，无论是否有房贷记录，首付比例、利率就能按首套算。

两者叠加起来，能够受惠的情况更广。

3、东莞房价已经挤掉不少水分，算是处于相对底部，无论是新房还是二手房，整体表现都是如此。

当前东莞楼市处于新旧周期的交替期，处于回暖的进程中，“抄底”进场，不失为一种好选择。

不过需要记住的是，还是尽量别碰硬伤过于明显的盘为好。