东莞又有新盘，要面世了！
广东省投资项目在线审批监管平台显示，名为「星玥华府」、「蔡白南岛CB-02居住类更新单元」的项目通过投资备案，合计投资额超20个“小目标”。
具体情况，请往下看。
>>> 星玥华府
备案公告指出，项目位于东南临深片区的樟木头镇樟洋社区，总投资额约3.6亿元。
项目用地面积约为7805m²，总建筑面积约31162.5m²，具体建筑内容为3栋住宅、1栋商业、2层地下停车场。
客观来说，它的体量是比较小的，算是个“mini盘”。
根据备案信息，该盘预计最快本月开工，如果进展理想，最快有望明年入市。
在建设单位一栏，写着“东莞市荣信房地产开发有限公司”。从天眼查平台查询得知，可以发现其是基裕泰的关联企业。
◇ 图源天眼查平台
综合位置、面积、开发商信息来看，这就是今年10月基裕泰拿下的2023WR009地块的对应项目。
-- 靠近宝山森林公园，周边多盘环绕
据悉，基裕泰是一家港资房企，是香港建德集团的成员企业。
今年它除了拿下了樟木头地块外，还在6月份竞得了位于厚街河田社区的一宗宅地，编号为2023WR005，投资备案名为星凯华庭。它在东莞，还开发了THE EMERALD星岸、香樟1号、樟城华轩等项目。
本次通过投资备案的星玥华府，就在THE EMERALD星岸附近。
放眼周边，还分布着保利生态城、锦多宝吉祥龙、绿茵温莎堡、新城玺樾门第、丰泰橡树溪谷、中惠·香樟半岛、碧桂园澜山等数个小区。
◇ 截自高德地图，仅供参考
◇ 大致位置，图片截自土拍文件
在项目不远处，就坐落着宝山森林公园，直线距离约3km内即是观音山国家森林公园。此外，地块东侧就是绿景佐阾购物中心，直线距离樟木头华联小学约1.3km、直线距离樟木头镇中心小学约2.3km、直线距离樟木头中学约3.4km、直线距离石新医院约2.6km（数据仅供参考）......
◇ 宝山森林公园，图源网络
◇ 观音山国家森林公园，图源网络
交通方面，直线距离火车站樟木头站约3km（数据仅供参考），可以搭乘广深铁路、京九铁路......
◇ 截自高德地图，仅供参考
这区位水平，算是过得去。
-- 楼面价约9174元/m²，同区竞品约1.7万/m²起
项目地块在今年10月成功出让，成交总价约1.79亿元，折合楼面价约9174元/m²。
这个地价水平，放在近5年来看不算高也不算低。
据不完全统计，目前樟木头在售待售项目共有8个。
几个待售项目预计短期不会迎来集中入市，影响不会很大，有的话再作具体分析。
当前，全镇主要是THE EMERALD星岸、一村山庄、保利武汉城建·林语峯境、祥源君樾台4个项目在售。预测这个项目的产品定位会与祥源项目错开，预计不太需要考虑它带来的竞争因素。剩下的3个竞品，售价都是1字头起，最低约1.7万元/m²，最高是约2.2～2.3万元/m²（仅供参考）。
二手房方面，诸葛平台显示全镇挂牌均价约1.68万元/m²，项目旁边的小区最高挂牌价基本在2字头上下。
◇ 截自诸葛找房，仅供参考
◇ 截自诸葛找房，仅供参考
参照这些信息，假若项目最快明年入市，您觉得它会是参照竞品情况卖1字头？还是看齐周边二手房挂牌价冲上2字头呢？
虽说一般在市场行情较好时，新房实际售价承压的概率会低些，但是如今的楼市是比较分化的，再结合东莞楼市的复苏节奏判断，届时樟木头市场不太容易出现较好的反弹势头。
况且综合地块素质判断，项目产品定位或主要是刚需～刚改。
因此笔者预测，如果项目明年入市，售价在1字头起的可能性较大，可能某些优质房源能到2字头，不过实际均价突破2字头的可能性不高。
>>> 蔡白南岛CB-02居住类更新单元
根据公告，项目总投资额约16.8亿元，更新单元的二类居住用地面积约2.7778万m²，总计容建筑面积约11.76万m²，建筑内容包括住宅、社区体育公园、社区中心......
综合多项信息判断，这个项目正是今年4月摘牌的旧改项目。
项目起止年限为明年12月～2028年12月，或许代表没那么快会入市，可能最快也要后年，暂时就不分析可能卖什么价了。
它的区位条件，算是不错。道滘蔡白定位为“CBD南”，项目又比较近东莞大道，不堵车的话约15～20分钟即可到达南城CBD（数据源于高德地图，请以实际路况为准）。
同时，它也较近佛莞惠城际，其中莞惠城际已开通、佛莞城际网传明年1月通车，出行将更便利。仅约500m范围，有地铁站加持，算是个TOD项目。不过该站属于东莞地铁R12线，想要享受这一利好，还需等上一段时间。
◇ 项目范围示意，图源挂牌公告
放眼周边，分布有蔡白广场、济川小学（道滘中心小学蔡白分校）、四联小学、12班幼儿园（项目配建）、蔡白湿地公园等配套，以及中海凤凰熙岸、金地城南艺境、沿海·丽水佳园、君汇半岛、新里城等数个小区。
由此看来，项目还是有些亮点的，入市后您会考虑吗？
话说，行业在卷产品力已经成为主流，期待上述两个项目能给市场交出一份让人惊艳的答卷吧。
PS：本文仅代表个人观点，仅供参考
