前几天的CBD宅地土拍，在社会上引起了广泛的关注。

就连官方媒体「东莞发布」、「东莞日报」都有跟进报道，足见它的分量极高。

◇  图源微信公众号 

笔者注意到，市面上正有些网友在思考，它会造成怎样的影响？CBD究竟是怎样规划的？还会引进什么大项目？未来还有多少宅地出让？

这里，笔者逐一说下这些问题。

>>>  本次CBD宅地土拍，影响几何？

CBD宅地，可以当作是东莞借助取消地价上限并在一定程度上拉升楼市信心的“试点”地块。

毕竟在当下的行情下，非核心区域地块可能仅是底价成交/低溢价成交，唯有核心区域靓地才最有能力按“上不封顶”的剧本来走。

从结果来看，CBD宅地再现火热场面，引来140轮激烈争夺，溢价率约达29.93%、逼近30%，相比执行地价上限期定死的15%翻了一倍；成交楼面价约29241元/m²，一举突破了此前中海凤岗项目维持多年的楼面价记录（约25546元/m²）。

虽然地块楼面价没达到市场预期的约3万元/m²，但是对于拉升信心/预期应该是有一点帮助。

从近期来看，这不仅有利于提振CBD及周边的新房、二手房市场情绪，也有概率将利好接下来的万江龙湾、东城万达旁的地块土拍（万江、东城两块地，与CBD宅地同属一个批次，预计后续将会挂牌出让）。

万江、东城地块楼面价，能否创下当地区域的新高，值得期待。假若结果都是向好，那么几场土拍就会陆续给市场“打下鸡血”，叠加起来会逐渐逐渐地提振整个东莞市场信心（一定程度上的作用）。

而且，全国宏观层面、一线城市也在陆续出台相应松绑、刺激政策，明年东莞楼市有望继续企稳--回暖。

◇  图源微信公众号

从中长期来看，这次CBD土拍算是对板块内的后续宅地出让做了新的“价值定调”，预判接下来可能地价还会上涨。

愈加明显的价值分化，或也会随之而来。

>>>  CBD大致规划如何，还会落地什么项目？

笔者这里不再搬出偏官方化的话术，大家可以把南城CBD简单看作是东莞市级的CBD、是东莞的门面，是东莞摩天大楼最为密集的区域之一，商服、办公建筑用地占比约达74%。

产业规划方面，这里拟吸纳16.8万人就业，将会设立一些企业总部，大力发展金融业，构成科技、创意、商务、贸易的链条。

譬如，此前就有宣布东莞银行总部项目落地在此，已有南城商贸金融大厦、东莞香港中心（商业办公部分）、莞民投莞商大厦、盛和湾区大厦、招商湾熙中心、湾区国际制造中心等项目引进/在建。

◇  东莞银行总部大楼，在南城CBD

◇  南城商贸金融大厦效果图，图源网络

◇  莞商大厦效果图，图源网络

◇  湾区国际制造中心效果图，图源网络 

根据2019年举行的招商交流会，未来可能还会有金利丰金融集团综合体或商务办公项目进驻（假若企业仍有投资意向）。

至于配套方面，就分类型说说：

◎ 交通：除了现有的东莞地铁2号线西平站，未来还有6号线、8号线等线路在此设站。

◎ 商业：现在，这里有万象城、东莞香港中心商业、招商湾熙中心等项目在建。根据2019年举行的招商交流会，未来这里还有望迎来港企新鸿基、嘉里、恒基兆业的城市综合体项目落地，进一步丰富包含酒店在内的商业业态（假若企业仍有投资意向）。

◇  2019年南城CBD招商交流会现场，图源网络

◎ 教育：除了CBD北部学校，这里还将建设南部学校，据说学段也是涵盖小学、初中，更多信息还得等待官方披露。

◇  图源东莞阳光网

◎ 生态：CBD中心公园，目前开放的是一期，接下来还会有二期。

建设节点方面，南城CBD计划在2025年基本建成、2027年完成地标塔楼封顶、2035年全面建成。

高起点的规划+高能级的产业、配套落地，CBD会成为价值高地基本成为共识，这点从新盘入市接连取得优秀成绩就能窥见一二。

>>> CBD还有多少宅地待拍？

近年来，CBD内已相继落成了万象府、润府，当前还有悦府、东莞香港中心2个项目在售待售（仅指住宅）。

对CBD感兴趣的小伙伴们，或许会想了解CBD会有多少住宅地块，下面就来看看。

根据控规文件，南城CBD至少还有9宗含居住用途的地块待拍（控规或有变数，仅供参考）。

今年东莞是以CBD宅地创下全市楼面价新纪录，而这又是东莞当前举全市之力重点打造的区域，是目前当之无愧的核心，预计后面入市的项目价值也会水涨船高。

◇  图片蓝色标注部分即为未出让宅地

上述提到的新鸿基、嘉里、恒基兆业项目，皆为综合体项目，当中可能会有住宅，这意味着它们可能会在后续的CBD土拍现身（假若企业仍有投资意向）？

这个数量，说多不多、说少不少。不过，此前业内有人说过CBD有可能会明显提高涉居地块的比例，减少写字楼用地的比例，打造新的CLD。

笔者觉得，这种可能性并不大，否则就相当于简单复刻了一个新的西平出来，CBD就失去了一些意义了。